Warum eine Kündigung im Auftrag (i. A.) unwirksam ist

Der Fall: Der Vermieter Franz Eigner (alle Namen geändert), der eine Mietwohnung an den Mieter Max Säumig vermietet hatte, wollte diesen Mietvertrag fristlos kündigen, weil Säumig an zwei aufeinander folgenden Terminen mit der Entrichtung der Miete im Verzug war. Der Vermieter beauftragte den bei ihm angestellten Herrn Karl Schulz mit der Kündigung.

Herr Schulz verwendete einen Briefbogen des Vermieters und teilte dem Herrn Säumig mit: „Sehr geehrter Herr Säumig, hiermit kündigen wir fristlos den mit Ihnen abgeschlossenen Mietvertrag vom 1. Juni 2019. Zur Begründung führen wir aus, dass Sie sich seit dem ... mit der Miete im Verzug befinden. Die fristlose Kündigung ist somit nach § 543 Absatz 2 Nr. 3 begründet. Mit freundlichen Grüßen, i. A. Karl Schulz (Karl Schulz)“.

Da der Mieter trotz der fristlosen Kündigung die Wohnung nicht räumte, erhob der Vermieter Eigner Räumungsklage. Er hatte mit seiner Klage, mit der er seinen vermeintlichen Anspruch auf Räumung und Herausgabe verfolgte, jedoch keinen Erfolg. Der Grund lag darin, dass die von Herrn Karl Schulz mit dem Zusatz „i. A.“ unterzeichnete Kündigung nicht der von § 568 I BGB geforderten Schriftform entsprach. Zwar kann sich ein Vermieter bei der Erklärung einer Kündigung auch durch einen Dritten vertreten lassen. Sofern aber für den kündigenden Vermieter ein rechtsgeschäftlich bestellter Vertreter die Kündigung – mit eigenhändig unterschriebenem Schreiben – erklärt, ist die Offenlegung der Stellvertretung in der Kündigungserklärung zur Formwirksamkeit zwingend erforderlich.